Pyydät vuokravälittäjää arvioimaan myynnissä olevasta asunnosta todennäköisesti saatavaa vuokratuottoa. Suhteutat vuokratuoton vastikkeeseen ja myyntihintaan, eli lasket kohteen vuokratuoton. Sitten vain valitsemaan parhaimman vuokratuoton mukainen kohde.
Asia ei kuitenkaan ole ihan näin yksinkertainen ja asuntosijoittajan tulisikin vuokratuoton ohella huomioida muitakin asioita vuokralle laitettavaa asuntoa ostaessaan.
Huomioi muutakin kuin vuokratuotto
Pellervon taloustutkimuksen tulosten mukaan kaupunkien välisessä suorassa vuokratuotossa on suuriakin eroja. Kajaanista saa yksiölleen lähemmäs kuuden prosentin vuokratuoton, kun Helsingissä saa tyytyä keskimäärin alle kolmen prosentin vuokratuottoon.
Toisaalta myös asuntojen arvonnousussa on suuria kaupunkikohtaisia eroja. Helsingissä arvonnousuksi arvioidaan yli viittä prosenttia vuodessa, kun arvonnousun odotetaan Kajaanissa olevan alle puolentoista prosentin luokkaa. Taantuvilla alueilla on siis hyvä vuokratuotto, mutta riskinä on asunnon arvonlasku.
Näin ollen asuntojen tulevia tuottoja tarkastellessa on hyvä huomioida myös asunnon arvonnousu. Vuokran ja arvonnousun tuomalla kokonaistuotolla tarkasteltuna kolme tuottoisinta kaupunkia ovat PTT:n mukaan Kokkola, Vaasa ja Helsinki.
Vuokrakohteita voi arvioida myös alueellisten kehitystekijöiden mukaan. Tällöin huomioidaan sellaisia asioita kuin opiskelijoiden määrää, väestökasvuprosenttia, kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen muutosta sekä asumismenojen osuutta nettotuloista.
Vaikka opiskelukaupungit ovat yleisesti hyviä sijainteja vuokranantajalle, on alueellista merkitystä hyvä tarkastella hiukan isompana kokonaisuutena. Vaikka Lappeenrantaan muuttaa suhteellisen paljon opiskelijoita on se kokonaisuutena alueellisissa kehitystekijöissä Kotkan, Joensuun, Kouvolan ja Porvoon ohella heikoimman viiden kaupungin joukossa.
Alueellisissa kehitystekijöissä parhaimmilla sijoilla ovat Vaasa, Jyväskylä, Kokkola, Kuopio ja Helsinki. Nämä kaupungit ovat saaneet nauttia muun muassa voimakkaasta tai ainakin tasaisesta väestönkasvusta.
Vuokravivulla tuottoa hakevan kannattaa huomioida varianssi
Asuntosijoittamiseen liittyy osakesijoittamista alhaisempi suora tuottopotentiaali. Asuntosijoittaja voi kuitenkin nostaa oman pääoman tuottoprosenttiaan velkavivun avulla. Velkavipu soveltuu esimerkiksi osakemarkkinoita paremmin asuntosijoittamiseen, koska asuntojen arvo on suhteessa vakaampi ja tuotto tasaisempi.
Velkavipu nostaa oman pääoman tuottoa, koska tuotto kohdistuu koko pääomalle. Velkavivun käyttäminen on tällä hetkellä erittäin kannattavaa, koska alhainen korko tarkoittaa käytännössä sitä, että saatu tuotto on lähes poikkeuksetta korkomenoa korkeampi.
Velkavivun ollessa suuri, on haasteena asunnon tyhjentyminen vuokralaisen vaihdon yhteydessä. Velkaa kun tulisi lyhentää silloinkin, kun asunto seisoo tyhjillään. Suurissa kaupungeissa asuntomarkkinoiden toiminta on tasaista ja vilkasta, kun taas pienissä kaupungeissa voi yksittäisillä tapahtumilla olla suurikin merkitys saatuun tuottoon.
Asuntosijoittajan kannattaa siis muistaa nyrkkisääntönä, että pienillä paikkakunnilla voi sinänsä korkeaan kokonaistuottoon liittyä myös keskimääräistä suurempi riski. Tätä riskiä mitataan niin sanotulla varianssilla. Esimerkiksi Helsingissä ja Jyväskylässä varianssi on selkeästi alhaisempi kuin Kuopiossa ja Vaasassa, ja huomattavasti alhaisempi kuin Raumalla ja Seinäjoella.
Henri Blomster toimii SalkunRakentajan sisällöntuottajana, Salkkumedian hallituksen jäsenenä ja istuu Ocuspecton Advisory Boardissa. Lisäksi Henrillä on pitkä ja laaja-alainen kokemus yksityissijoittajana toimimisesta ja hän on myös sijoituskirjailija. Henri on aiemmalta koulutukseltaan solubiologian tohtori, ja hänellä on perehtyneisyyttä muun muassa lukuisten komponenttien samanaikaisesta analysoimisesta eli ns. systeemibiologian tutkimuksesta.
