Velkapääoman vipuvarsi on oleellinen työkalu asuntosijoittajan työkalupakissa. Asuntosijoittaja voi velan vipuvoimalla vääntää sijoituspääomalleen ylimääräistä tuottoa yllättävänkin paljon.
Vipu tai vipuvarsi on ikivanha yksinkertainen mekaaninen kone, jota käytetään kun tarvitaan suurta voimaa. Sen avulla voidaan pienellä voimalla ja suurella liikkeellä tuottaa suuri voima ja pieni liike.
Noin toimii vipuvarsi fysiikassa. Vipu tuo vääntövoimaa myös sijoittajan arkeen.
Velkavipu tarkoittaa lainatun rahan käyttöä yleisimmin sijoituksissa, kuten osakkeisiin, yrityksiin, johdannaisiin tai muuhun vastaavaan sijoitusinstrumenttiin. Velkavipu on etenkin pääomasijoittajien yleisesti käyttämä keino lisätä oman pääoman tuottoa.
Myös kotitaloudet hyödyntävät velkavipua. Tilastokeskuksen mukaan kotitalouksilla oli rahoitusvaroja kesäkuun lopussa 301 miljardia euroa ja velkaa 158 miljardia. Nettorahoitusvarat kasvoivat vuoden 2017 toisen neljänneksen aikana 3,0 miljardilla eurolla. Veloissa kasvua oli 1,7 miljardia edellisestä neljänneksestä ja varoissa 4,7 miljardia. Iso osa veloista on asuntolainoja.
Kotitaloudet siis vaurastuvat velan avulla.
Vakuusarvo mahdollistaa vipuvoiman
Erityisesti asuntosijoittajat hyödyntävät varsin usein velkavipua sijoituksissaan.
Velkapääoman suosio asuntosijoittajien joukossa johtuu siitä, että asunto on reaaliomaisuutta, jonka vakuusarvo on moniin muihin omaisuuslajeihin verrattuna korkea, selvästi korkeampi kuin esimerkiksi osakkeilla. Asunnon vakuusarvo on tyypillisesti 70 – 80 prosenttia asunnon markkinahinnasta.
Asunnon korkea vakuusarvo tarjoaa asuntosijoittajalle kaksi etua.
Ensinnäkin korkean vakuusarvon ansiosta asuntosijoituksen avulla sijoittaja voi saada pankkilainaa asuntosijoituksiaan varten.
Toinen etu asunnon korkeasta vakuusarvosta tulee sitten velkavivun ansiosta. Velkapääoman tuomista riskeistä huolimatta velkaa kuitenkin asuntosijoittamisessa käytetään paitsi siksi, ettei sijoittajalla välttämättä ole riittävästi omia varoja, myös velkavivun hyödyntämisen vuoksi.
Velan käyttö asuntosijoituksissa ei ole tietenkään mikään välttämättömyys, ja velka tuo mukaan uusia riskejä (joita sijoittajalla on muutoinkin). Koska lainakorot ovat sidottuja markkinakorkoihin, voi markkinakorkojen nousu nostaa lainanhoitokuluja yllättävästi. Lainaa ottamalla sijoittaja altistuu myös kassakriisin riskille – tilanteelle, jossa hän ei pysty asunnon kassavirralla rahoittamaan lainan lyhennyksiä ja korkokuluja.
Mikä on velkavivun hyöty käytännössä?
Velkavivun edut voidaan esittää yksinkertaisella esimerkillä. Otetaan esimerkki jossa on kaksi sijoittajaa. Toinen tekee 100 000 euron asuntosijoituksen täysin omilla varoillaan. Toinen sijoittaja puolestaan tekee vastaavan suuruisen asuntosijoituksen niin, että vain neljäsosa on rahoitettu omilla varoilla, loput 3/4-osaa on asuntolainaa.
Oletetaan lisäksi että asunnon tuotto-odotus kaikkien kulujen jälkeen on viisi prosenttia ja asuntolainan korko 1,5 prosenttia.
Kokonaan omilla varoillaan asunnon hankkinut saa varoilleen viiden prosentin tuoton, eli 5000 euroa vuodessa.
Velkaa käyttäneen sijoittajan euromääräinen tuotto on vähemmän, koska hän joutuu vähentämään 5000 euron tuotosta lainan korkokulut. Korkokulut ovat siis 1,5 prosenttia 75 000 euron lainasta, eli 1125 euroa. Lopullinen tuotto on korkokulujen jälkeen siten 3875 euroa
Kuitenkin oman pääoman tuottoprosentti on velkavipua hyödyntäneellä sijoittajalla enemmän kuin täysin omilla varoillaan sijoittaneen tuottoprosentti. Velkaa hyödyntäneen sijoittajan sijoitettu oma pääoma on vain 25 000 euroa. Siispä oman pääoman tuotto on peräti 15,5 prosenttia.
Velkaa käyttänyt sijoittaja saa siis omalle pääomalleen huikeasti kovemman tuoton kuin puhtaasti omia varojaan käyttänyt asuntosijoittaja – tässä esimerkissä kolminkertaisen.
Kun korot ovat nyt historiallisen alhaalla, ei ole mikään ihme, että asuntolainat kiinnostavat sijoittajia. Velkavivun vääntövoima on kova.
Jorma Erkkilä on SalkunRakentaja-sivuston päätoimittaja ja perustaja sekä sivustoa julkaisevan Salkkumedia Oy:n toimitusjohtaja. Hän on toiminut muun muassa talousjohtajana, liikkeenjohdon konsulttina, yksityissijoittajana ja rahoitustutkijana.
